湖南省物價局湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
關(guān)于印發(fā)《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》的通知
二○一○年六月七日 湘價服【2010】76號
各市州縣物價局、房產(chǎn)局：
為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，經(jīng)召開價格決策聽證會及廣泛聽取意見，并報省人民政府同意，現(xiàn)將《湖南省物業(yè)服務收費管理辦法》印發(fā)你們，請結(jié)合當?shù)貙嶋H貫徹執(zhí)行。
附件：
湖南省物業(yè)服務收費管理辦法
第一條 為進一步規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主、使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)
益，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》、《湖南省服務價格管理條例》、《湖南省價格監(jiān)督管理條例》、《物業(yè)服務收費管理辦法》（發(fā)改價格〔2003〕1864號）和《物業(yè)服務定價成本監(jiān)審辦法(試行)》（發(fā)改價格〔2007〕2285號）的規(guī)定，結(jié)合我省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務、收費及監(jiān)督管理。
未實施專業(yè)化物業(yè)服務的全省公共機構(gòu)物業(yè)及原房改房的收費參照本辦法，由省物價局會同省機關(guān)事務局另行制定。
業(yè)主自行組織管理物業(yè)的，其物業(yè)服務及收費可參照本辦法執(zhí)行，并由業(yè)主大會在屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府（街道辦事處）的指導下具體實行。
第三條 本辦法所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主（使用人）所收取的費用。
第四條 政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)服務企業(yè)；鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展正當?shù)膬r格競爭，禁止價格欺詐，促進物業(yè)服務收費通過市場競爭形成。
第五條 物業(yè)服務收費實行統(tǒng)一政策，分級管理。省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，制定全省物業(yè)服務收費的政策，指導全省物業(yè)服務收費管理工作。
市、州、縣政府價格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門按照價格管理權(quán)限，負責當?shù)匦姓䥇^(qū)域內(nèi)物業(yè)服務收費的日常管理和監(jiān)督工作。
第六條 物業(yè)服務收費應當遵循公開、合理以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條 物業(yè)公共性服務收費、代收代辦收費和特約服務收費，根據(jù)物業(yè)服務企業(yè)所提供服務的項目、性質(zhì)、內(nèi)容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價管理。 住宅的公共性服務、車輛停放服務和裝修服務收費，實行政府指導價。
非住宅物業(yè)服務收費、滿足部分業(yè)主（使用人）需要或接受委托開展的特約服務和代收代辦服務收費，實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方當事人遵循平等、自愿的原則事先約定，不得強行服務，強行收費。
第八條 住宅的公共性服務項目根據(jù)服務內(nèi)容、服務要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為：管理綜合服務，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務，公共區(qū)域秩序維護服務，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護服務，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行、保養(yǎng)及維修服務等五項，等級從低到高，最高級為五級。
第九條 實行政府指導價的住宅公共性服務收費，由省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定物業(yè)服務分項目、分等級收費基準價，并定期公布（現(xiàn)階段全省分項目、分等級服務及收費基準價詳見附件一《湖南省住宅物業(yè)服務分項目分等級基準價標準》）。 市、州、縣價格主管部門會同同級房產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務內(nèi)容、服務質(zhì)量、服務成本、物價指數(shù)等因素，在省定基準價上下30%的幅度內(nèi)制定當?shù)刈≌飿I(yè)服務分項目分等級指導價，并對同一住宅區(qū)內(nèi)多種住宅類別制定各住宅類別的收費系數(shù)，每兩年應公布一次。
第十條 住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務收費標準應按照質(zhì)價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業(yè)服務收費標準為各物業(yè)服務項目收費標準的總和。
業(yè)主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)服務收費標準由當?shù)貎r格主管部門在當?shù)毓嫉淖≌飿I(yè)服務分項目分等級指導價內(nèi)核定。
鼓勵建設(shè)單位通過規(guī)范的招投標方式選擇前期物業(yè)服務企業(yè)，以招投標方式選擇前期物業(yè)服務企業(yè)的由當?shù)貎r格主管部門審核物業(yè)服務收費資格。
未通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)服務收費由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點和服務要求，選擇服務項目、服務等級并擬定收費標準，填列《住宅前期公共性物業(yè)服務收費申報審核表》（見附件二）。建設(shè)單位在核定的收費指導價范圍內(nèi)，在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預先
約定物業(yè)服務內(nèi)容、服務規(guī)范、收費標準、計費方式及計費起始時間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應當一致。
住宅前期物業(yè)服務收費未在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預先明確的，業(yè)主有權(quán)拒絕付費。
業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會依法、依程序決定與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效后，前期物業(yè)服務合同自然終止。住宅公共性服務收費具體標準由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意和物業(yè)服務企業(yè)在公布的指導價范圍內(nèi)，根據(jù)選擇的服務項目及等級、小區(qū)規(guī)模、服務要求、服務質(zhì)量（獲優(yōu)秀物業(yè)管理稱號及住戶滿意度等情況）、服務成本、物價指數(shù)、盈利水平、物業(yè)新舊程度等因素，協(xié)商確定一個合同期內(nèi)的執(zhí)行標準。必要時可邀請屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及街道社區(qū)參與協(xié)調(diào)。
第十一條 因提供本辦法（附件一）未涵蓋的服務內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備而需增加物業(yè)服務成本的（如提供備用電源、柴油機發(fā)電機組、自備供水加壓泵、消防設(shè)施等非常用的公共設(shè)施等專項服務），可根據(jù)其服務方式、時間另行在物業(yè)服務合同中約定收費標準。
第十二條 物業(yè)管理住宅區(qū)，因建設(shè)單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵污染和交通不便的，由建設(shè)單位給予業(yè)主相應補償，并在房屋買賣合同中約定。
第十三條 實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費，前期物業(yè)管理期間由建設(shè)單位與物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務合同中約定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容；已成立業(yè)主大會的，由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后依法、依規(guī)與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
各級價格、房產(chǎn)主管部門應加強對實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費行為的引導與規(guī)范，促進物業(yè)相關(guān)各方合理約定服務收費及有關(guān)事項。
第十四條 物業(yè)服務收費可以采取包干制或者酬金制等形式約定。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費用采用包干制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費實行政府指導價管理。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。物業(yè)服務費用采用酬金制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)服務收費可實行市場調(diào)節(jié)價管理。
第十五條 實行酬金制的物業(yè)服務企業(yè)應當按照規(guī)定對物業(yè)服務的各項資金的收支建立臺賬，每年不少于一次向全體業(yè)主公布并接受業(yè)主委員會或者業(yè)主大會的質(zhì)詢。實行包干制的物業(yè)服務企業(yè)應當每年不少于一次向全體業(yè)主公布住宅區(qū)內(nèi)公共性物業(yè)服務項目和服務工作情況，聽取業(yè)主大會的意見。
第十六條 物業(yè)管理公共性服務費用構(gòu)成為：
1、人員費用，包括管理服務人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、根據(jù)有關(guān)政策規(guī)定應當由物業(yè)服務企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用等。
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護費用，包括二次供水、加壓設(shè)備的維護保養(yǎng)費用、電梯的運行維護費用、消防、監(jiān)控、智能化等設(shè)施的運行維護及檢測費用，不包括保修期內(nèi)應由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費、應由專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用，包括所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、公共管道疏通費、清潔用料費、（除垃圾處理費以外的）環(huán)衛(wèi)所需費用等。
4、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用，包括維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材****費及通訊設(shè)備管理費用、秩序維護人員的人身保險費及由物業(yè)服務企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。
5、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用，包括管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。 6、物業(yè)服務企業(yè)辦公費用和固定資產(chǎn)折舊費用，辦公費用是指物業(yè)服務企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公費用，固定資產(chǎn)折舊費用是指在物業(yè)服務項目內(nèi)由物業(yè)服務企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的固定資產(chǎn)年限分攤費用。 7、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用，是指物業(yè)服務企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險所支付的保險費用。
8、管理費分攤，是指物業(yè)服務企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務正常運轉(zhuǎn)，而由各服務項目承擔的費用。
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務費開支的費用（如文體、聯(lián)誼、比賽等必要的社區(qū)文化活動等）。 10、法定稅費。
11、合理利潤，住宅物業(yè)服務成本利潤率最高不得超過8%。
第十七條 為供熱、中央空調(diào)等動力設(shè)備發(fā)生的能源費用、運行維護費用應分別計入其供應價格中，不得另外向業(yè)主（使用人）收取。
第十八條 住宅公共性物業(yè)服務費按照法定產(chǎn)權(quán)面積計收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，按購房合同標明的建筑面積計算。
由業(yè)主購買（使用）的車庫、層高達到2.2米雜屋的公共性物業(yè)服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取。另有合同約定的從其約定。
改變使用性質(zhì)的住宅用于辦公的應按照同類住宅收費標準加收100%，用于商業(yè)的應加收200%。改變使用性質(zhì)的雜屋、車庫，用于居住的應按照同類住宅收費標準收取，用于辦公的按同類住宅收費標準加收100%，用于商業(yè)（包括商業(yè)經(jīng)營，為經(jīng)營配套的倉儲、員工食堂等）的按同類住宅收費標準加收200%。
第十九條 物業(yè)服務費由物業(yè)服務企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設(shè)單位原因未按時交給物業(yè)買受人的，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納。
物業(yè)竣工驗收合格后，建設(shè)單位根據(jù)購房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù)，經(jīng)物業(yè)買受人查驗收房后，物業(yè)服務費由買受人交納；物業(yè)買受人在查驗收房時物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)服務費由建設(shè)單位交納；物業(yè)買受人無正當理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)服務費從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負責追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定。
已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)服務費按照90%交納。
物業(yè)服務費按月計收，經(jīng)雙方約定可以預收，但最長預收期限不得超過十二個月。 第二十條 前期物業(yè)服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由建設(shè)單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)服務合同終止之日的當月發(fā)生的物業(yè)服務費用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)服務收費標準承擔；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔
共用設(shè)施設(shè)備(電梯、對講門等)的修復由損壞責任人承擔，當責任人拒絕修復時，物業(yè)服務企業(yè)可扣取相關(guān)裝修****進行修復，其余部分應在裝飾裝修工程完成后退回。
除上述費用以及實際提供了資料復制服務可以依照市場價格合理收取復印費外，物業(yè)服務企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費、樓道維修費等與裝修相關(guān)的其它任何費用。 上述收費標準由當?shù)貎r格主管部門會同房產(chǎn)主管部門制定并公布。
第二十四條 有關(guān)單位向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供水、電、燃氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務，凡屬于政府定價、政府指導價的，應當執(zhí)行規(guī)定的收費標準，不得亂加價、亂收費，并直接向業(yè)主收費和提供服務。需要委托物業(yè)服務企業(yè)代收費的，委托單位應當與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托代收、代繳合同，并向物業(yè)服務企業(yè)支付1—3%的代辦服務費。 第二十五條 在簽訂物業(yè)服務合同之前，物業(yè)服務企業(yè)應查驗接管物業(yè)管理區(qū)域的公共配套服務設(shè)施，對公共配套服務設(shè)施不全或不能正常使用的，應要求建設(shè)單位或業(yè)主大會完善，不能完善的，其物業(yè)服務內(nèi)容及其要求、服務收費及其標準，可參照本辦法在服務合同中明確。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運行和維護內(nèi)容、標準及其要求，物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或業(yè)主大會在服務合同中明確。
第二十六條 物業(yè)服務收費實行收費公示制度和服務價格登記制度。物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務內(nèi)容、服務標準、計費方式、計費起始時間、服務項目、收費標準（含指導價標準、允許浮動幅度、實際收費標準）和代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費項目、收費標準以及收費依據(jù)、價格舉報電話12358等進行公示。對需由業(yè)主（使用人）分攤的費用，應當公布具體的分攤原則及計算方法，接受業(yè)主的監(jiān)督和質(zhì)詢。
公示的形式可采取公示欄、公示牌、服務收費手冊、多媒體終端等。
業(yè)主大會成立前未通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)管理公共性服務收費，建設(shè)單位或物業(yè)服務企業(yè)應在物業(yè)銷售（預售）前15個工作日內(nèi)持《住宅前期公共性物業(yè)服務收費申報審核表》，到當?shù)貎r格主管部門辦理《湖南省服務價格登記證》；業(yè)主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期物業(yè)管理公共性服務收費標準，以及由物業(yè)服務企業(yè)和業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意選擇協(xié)商確定的公共性物業(yè)服務費合同期內(nèi)的執(zhí)行標準，應由物業(yè)服務企業(yè)填列《公共性物業(yè)服務費備案登記表》（見附件三），報經(jīng)當?shù)貎r格主管部門辦理《湖南省服務價格登記證》，實行亮證收費。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主（使用人）收取了物業(yè)服務費的，其它任何單位和個人不得再重復收取性質(zhì)相同的費用。
未經(jīng)委托人委托，物業(yè)服務企業(yè)自行提供其他服務，需收取費用的，委托人有權(quán)拒付。 第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)不承擔收取自身不提供管理或服務的費用。政府有關(guān)部門（單位）及社區(qū)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)定應當向業(yè)主（使用人）收取費用的，須持合法有效文件自行向業(yè)主（使用人）收取。
第二十九條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守法律法規(guī)，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。對同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè)，禁止價格歧視，物業(yè)服務企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實行不同的收費標準。
物業(yè)服務企業(yè)不得向進入物業(yè)管理區(qū)域為約定業(yè)主提供配送、維修、安裝等服務的外來人員收取包括****費在內(nèi)的任何費用，也不得向業(yè)主（使用人）收取任何未予標明的費用。 第三十條 業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用。業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其及時足額繳納物業(yè)服務費用；逾期仍不交納的按《物業(yè)服務合同》約定，交納相應的滯納金，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳。
建設(shè)單位依法與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同，以及業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意與依法選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主不得以其并非合同當事人為由拒交物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未享受或者無需接受為由拒交物業(yè)服務費。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)將物業(yè)服務合同中部分專業(yè)服務事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務質(zhì)量，減少服務內(nèi)容，提高收費標準。
第三十二條 物業(yè)合同雙方應接受屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府及街道社區(qū)的監(jiān)督，發(fā)生物業(yè)服務糾紛時，可接受其調(diào)解。
各級價格主管部門應會同房產(chǎn)主管部門，加強對物業(yè)服務企業(yè)的服務內(nèi)容、質(zhì)量、收費項目、收費標準的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)收費法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的，由價格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規(guī)定》、《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》、《湖南省服務價格管理條例》和《湖南省價格監(jiān)督管理條例》等法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定予以處罰。
第三十三條 價格主管部門、房產(chǎn)主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和本辦法管理和監(jiān)督物業(yè)服務收費的，由同級人民政府或上級價格主管部門、房產(chǎn)主管部門責令其糾正，并依法對有關(guān)責任人做出處理。
第三十四條 本辦法自2010年7月1日起實施。各級價格主管部門可會同同級房產(chǎn)主管部門結(jié)合當?shù)貙嶋H制定實施細則。《湖南省物價局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布湖南省物業(yè)服務收費管理實施辦法的通知》（湘價服〔2004〕178號）以及其他與本辦法不符的規(guī)定同時廢止。
本辦法實施前已簽訂物業(yè)服務合同且尚未到期的，物業(yè)服務及其收費標準等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本辦法規(guī)定執(zhí)行。
本辦法實施時尚未成立業(yè)主大會且原有服務等級低于本辦法適用收費標準的，須相應提高服務等級；收費標準低于本辦法相應服務等級的，在業(yè)主大會成立前不得擅自提高收費標準。
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