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物業(yè)費(fèi)糾紛層出不窮，緣 由 何 在 ？
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| 物業(yè)費(fèi)糾紛層出不窮，緣 由 何 在 ？ |
| 發(fā)表日期：2010/12/2 15:22:17 閱讀數(shù)：1534 |
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07年公示過一次，業(yè)主當(dāng)時(shí)也沒什么反應(yīng)。而且，酬金制才必須公示。我們是包干制，虧了賺了都不找業(yè)主。即便我公布出來，又有幾個(gè)人看得懂？我虧了又有誰信？”據(jù)其透露，他們的物業(yè)費(fèi)是0.65元/㎡，“一級(jí)小區(qū)，卻是按三級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)在收費(fèi)，06年至今已虧了100多萬，如果換了社會(huì)上的公司早就死了。我們還好有開發(fā)商的補(bǔ)貼�！�
業(yè)內(nèi)人士則向記者表示，“物業(yè)”本是微利行業(yè)，當(dāng)前株洲有近半數(shù)物業(yè)公司處于虧損狀態(tài)。
賴對(duì)建立物業(yè)與業(yè)主雙方良性互動(dòng)關(guān)系比較悲觀，“打個(gè)官司都要那么久，還怎么協(xié)商？”他建議國家應(yīng)健全相關(guān)法律法條，明確物業(yè)和業(yè)主的權(quán)責(zé)劃分和相關(guān)懲治機(jī)制。
法院：受理物業(yè)糾紛訴訟229起，業(yè)主基本無勝訴
據(jù)荷塘區(qū)法院民一庭文庭長透露，去年至今，該院共接到物業(yè)糾紛訴訟229起，絕大多數(shù)庭外和解，判決的只有10來件，其中基本都是物業(yè)公司勝訴。
據(jù)介紹，這些案例絕大多數(shù)都是與物業(yè)費(fèi)糾紛有關(guān)，原告多是物業(yè)公司，訟請(qǐng)業(yè)主繳納物業(yè)費(fèi)，去年東方花園一個(gè)小區(qū)就有200多件這樣的案例，大部分都以調(diào)解收?qǐng)觯戳钆袥Q，也是物業(yè)公司勝訴。
她說，之所以如此，與業(yè)主關(guān)系較大，一方面是部分業(yè)主將開發(fā)商與物業(yè)公司混為一談，將開發(fā)商的責(zé)任加諸于物業(yè)，因此其請(qǐng)求難以得到法院支持，另一方面，是業(yè)主舉證難，比如提出物業(yè)公司服務(wù)不達(dá)標(biāo)，但因?yàn)槠綍r(shí)沒有意識(shí)收集證據(jù)，因此很難舉出有力證據(jù)。
文庭長說，類似案件最好是調(diào)解，因?yàn)楸旧磉@種案件標(biāo)的小，雙方投入的時(shí)間精力卻不少，即便判決之后也很難講誰勝誰負(fù)�！皹I(yè)主碰到物業(yè)公司服務(wù)不到位時(shí)，一味地拒交物業(yè)費(fèi)并不是明智之舉。業(yè)主應(yīng)該積極搜集證據(jù)。例如報(bào)修后物業(yè)不管、小區(qū)衛(wèi)生狀況差、公共部位保管不善等，業(yè)主應(yīng)該拍下照片或錄像，并尋找證人證言�！睂�(duì)此，一位法官如此表示。
◆律師說法
物業(yè)公司不能將自身定位為管理者
采訪中，有不少業(yè)主對(duì)物業(yè)的認(rèn)識(shí)存在一些偏差，記者就一部分問題咨詢了本報(bào)法律顧問聶煒律師。
1．有業(yè)主認(rèn)為自己并未親自簽訂物業(yè)合同，請(qǐng)問是否具備法律效力？
聶律師：肯定具備。物業(yè)合同可以劃分為兩個(gè)階段，一個(gè)是在業(yè)委會(huì)成立之前的前期合同，由開發(fā)商與物業(yè)公司之間形成；一個(gè)是業(yè)委會(huì)成立后由業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間重新簽訂的合同。前期合同具備法律效力。
2．若開發(fā)商與物業(yè)同屬一個(gè)集團(tuán)，能以物業(yè)費(fèi)沖抵房屋質(zhì)量問題帶來的損失嗎？
聶律師：不能。業(yè)主與開發(fā)商屬于房屋買賣合同，與物業(yè)屬于物業(yè)服務(wù)合同，這是兩種不同的合同關(guān)系，其權(quán)利與義務(wù)不同等，因房屋質(zhì)量問題造成的損失應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商解決，不可混為一談。
3．未享受到服務(wù)應(yīng)否足額繳費(fèi)？
聶律師：這種情況應(yīng)區(qū)別對(duì)待。一種是業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)認(rèn)識(shí)有所偏差。物業(yè)服務(wù)不是針對(duì)某個(gè)家庭，而是面向全體小區(qū)業(yè)主，只要物業(yè)公司提供了公共服務(wù)，業(yè)主就應(yīng)該繳費(fèi)。另一種是物業(yè)公司確實(shí)未履行義務(wù)，未提供合同約定的服務(wù)，如果是前期物業(yè)，業(yè)主可以向物業(yè)公司的主管單位投訴，要求予以監(jiān)督，如果是業(yè)委會(huì)選定的物業(yè)，可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任，或重新選聘。
業(yè)主應(yīng)提高對(duì)物業(yè)合同的認(rèn)識(shí)，業(yè)主與物業(yè)是服務(wù)合同關(guān)系，所有行為都應(yīng)建立在合同的基礎(chǔ)之上進(jìn)行，不能將合同約定之外的條件強(qiáng)加進(jìn)來。而現(xiàn)在一些物業(yè)公司也錯(cuò)誤地將自身定位為領(lǐng)導(dǎo)，為管理者，尤其與開發(fā)商關(guān)系密切的物業(yè)更具有某種心理優(yōu)勢(shì)，沒意識(shí)到自己的職責(zé)是按照合同提供服務(wù)，這些都是引發(fā)物業(yè)糾紛的重要原因。
◆網(wǎng)民原聲
真正蠻橫不講理的業(yè)主鳳毛麟角
■株洲網(wǎng) 綠煙：這個(gè)問題不是個(gè)別現(xiàn)象。中國的物業(yè)管理法不健全，小區(qū)在住進(jìn)的時(shí)候一些制度以及物業(yè)進(jìn)場(chǎng)等都沒有一個(gè)明確可行的辦法。我覺得要解決業(yè)主和物業(yè)公司兩敗俱傷的局面，不是一句二句話可以解決的。
■株洲網(wǎng) 隨風(fēng)吹去：物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在前期可以按物業(yè)公司的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。當(dāng)成立了業(yè)主委員會(huì)后，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)清查物業(yè)前期帳目和收支情況，再根據(jù)正常、合理、和必需的費(fèi)用支出情況，重新制定本小區(qū)的物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主是物業(yè)的主人，主人有權(quán)過問“管家”的開支、收入和工資、保障，合理的物業(yè)公共維持費(fèi)用等等。
■匿名網(wǎng)友：物業(yè)費(fèi)要合理收取，而物業(yè)公司收了費(fèi)以后要盡職盡責(zé)的為廣大業(yè)主服務(wù)，業(yè)主在享受到好的服務(wù)同時(shí)不應(yīng)該拖欠或者欠繳物業(yè)費(fèi)。
■受訪業(yè)主：從一名業(yè)主的角度出發(fā)，我不贊成有些小區(qū)業(yè)主因?yàn)槟承┡c物業(yè)工作無關(guān)的原由而長期拖欠物業(yè)費(fèi)與電費(fèi)。我認(rèn)為小區(qū)業(yè)主享受了物業(yè)公司的服務(wù)，業(yè)主可以和物業(yè)公司協(xié)商，影響到小區(qū)其它業(yè)主的合法利益，有意見與問題應(yīng)當(dāng)通過合法有效的途徑解決，暫時(shí)緩繳物業(yè)費(fèi)。只有這樣才能確保小區(qū)物業(yè)工作的正常開展。物業(yè)費(fèi)的用途明細(xì)應(yīng)當(dāng)按月公示，以一年或兩年的收支情況為參考，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)重新制定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不能是物業(yè)單方面說了算數(shù) 。
■受訪業(yè)主：物業(yè)公司的服務(wù)需做到業(yè)主心服口服，真正蠻橫不講理的業(yè)主鳳毛麟角！
■受訪業(yè)主：業(yè)主往往弱勢(shì)，當(dāng)房屋質(zhì)量問題無法得到解決時(shí)，當(dāng)生命財(cái)產(chǎn)受到損失時(shí)，唯有以拒交物業(yè)費(fèi)來維護(hù)自身權(quán)益。同時(shí)小區(qū)內(nèi)需要一個(gè)能真正維護(hù)業(yè)主利益、合理化解物業(yè)與業(yè)主矛盾糾紛的業(yè)委會(huì)。
“菜單式”物業(yè)收費(fèi)制度或可借鑒
北京：業(yè)主大會(huì)成立之前業(yè)主不用繳物業(yè)費(fèi)
5月27日出臺(tái)的《北京市物業(yè)管理辦法》規(guī)定，開發(fā)商承擔(dān)前期物業(yè)費(fèi)、小區(qū)車位先盡著“自家人”、不得以欠物業(yè)費(fèi)為由停水?dāng)嚯�、新老物業(yè)交替有權(quán)責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每一季度公示一次收支預(yù)算，在顯著位置曬曬自己的賬單成本……新《辦法》中許多大膽創(chuàng)新的做法，或許能化解現(xiàn)在許多小區(qū)物業(yè)和業(yè)主之間的糾紛。
深圳：“菜單式”物業(yè)收費(fèi)制度
所謂“菜單式”就是將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)細(xì)分為綜合管理、共用部位，共同設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行維護(hù)、園林綠化、清潔衛(wèi)生、公共秩序維護(hù)等五個(gè)項(xiàng)目，每個(gè)項(xiàng)目劃分為五個(gè)收費(fèi)等級(jí)，每個(gè)收費(fèi)等級(jí)對(duì)應(yīng)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容。業(yè)主可分別選擇各項(xiàng)目的收費(fèi)等級(jí)，最后匯總形成其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
無錫：空置房物業(yè)費(fèi)打7折
對(duì)未入住或未使用連續(xù)超一個(gè)月以上的物業(yè)、車位，業(yè)主應(yīng)事前向物管企業(yè)書面申請(qǐng)，并經(jīng)確認(rèn)后按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納物業(yè)管理費(fèi)，機(jī)動(dòng)車輛停放服務(wù)費(fèi)或車位水電、衛(wèi)生等管理費(fèi)用亦按此標(biāo)準(zhǔn)收取。
廣西：不得收取裝修管理費(fèi)
2005年已明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修住宅進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，不得收取裝修管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、裝修保證金。
江蘇：停車費(fèi)7成納入維修資金
近段時(shí)間出臺(tái)物業(yè)費(fèi)新規(guī)定，業(yè)主大會(huì)成立前，占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地停放汽車的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營成本后，按30％用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70％納入住宅專項(xiàng)維修資金。
◆記者觀察：
破解物業(yè)糾紛，呼喚契約精神
物業(yè)糾紛，隨著城市化進(jìn)程加快，頗有愈演愈烈之勢(shì)，僅荷塘區(qū)法院去年至今已受理此類案件229件，其中尤以物業(yè)費(fèi)糾紛為甚。多年來，盡管社會(huì)對(duì)此關(guān)注頻仍，但問題卻遠(yuǎn)未能得到解決。非一時(shí)一地之問題，自然非一時(shí)一地能解決，其深層解決之道，在于利益各方應(yīng)主動(dòng)植入契約精神。
契約精神是現(xiàn)代商業(yè)文明的基石，其最為通俗直白的解釋就是，任何契約的達(dá)成之日，就是忠實(shí)地踐行諾言之始；享受權(quán)利的同時(shí)，必須履行義務(wù)；收獲利益的另一面，就是要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。而契約精神的底線，是對(duì)已形成的合乎法律法規(guī)的合同的尊重。
反觀層出不窮的物業(yè)費(fèi)糾紛，莫不是契約精神付諸闕如的結(jié)果。
一方面，是25%的業(yè)主根本不知道是否簽訂合同，不到矛盾無法化解的時(shí)候想不起合同的存在，即使知道簽訂了合同，對(duì)其內(nèi)容多半不甚了了，68%受訪者不了解物業(yè)與業(yè)主雙方權(quán)利與義務(wù)，其日益強(qiáng)化的“主人”意識(shí)又使其對(duì)權(quán)利與義務(wù)的界定率性而為。這既說明物業(yè)公司對(duì)業(yè)主權(quán)利的漠視，也說明業(yè)主自身對(duì)權(quán)益缺乏真實(shí)關(guān)切。
另一方面，不少物業(yè)公司出于種種原因，對(duì)合同的執(zhí)行大打折扣，將自己定位為管理者地位而非服務(wù)者地位。由此一來，造成雙方置已達(dá)成的契約于不顧，只照各自想當(dāng)然的義務(wù)與權(quán)利行事，甚至雙方都有個(gè)別的只要求權(quán)利，不講義務(wù)。
因此，呼喚各方歸于契約精神，才能根本跳出物業(yè)糾紛的惡性循環(huán)。對(duì)業(yè)主來說，享受到服務(wù)即應(yīng)支付代價(jià)，盡管這種服務(wù)多發(fā)生在小區(qū)公共領(lǐng)域，但公共領(lǐng)域也是所有業(yè)主共同所有。對(duì)物業(yè)公司來說，即應(yīng)不折不扣按照合同約定提供服務(wù)，公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與用途等。只要做到遵守契約的底線，雙方當(dāng)可止住惡性循環(huán)的演變。
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