中國江蘇網(wǎng)11月30日訊 隨著我市中高檔住宅區(qū)和私家車保有量顯著增加，小區(qū)居民與物業(yè)之間的矛盾糾紛呈現(xiàn)增長趨勢。記者走訪了我市部分法院的民事審判部門，發(fā)現(xiàn)物業(yè)糾紛“剪不斷，理還亂”，業(yè)主和物業(yè)之間在收費和服務(wù)上各執(zhí)一詞，存在很大的爭議。
吳中區(qū)人民法院對近4年來的物業(yè)糾紛案件進行梳理，發(fā)現(xiàn)90%集中在小區(qū)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費。一些物業(yè)公司基本上是一個主管帶著幾個員工，掃掃地，運運垃圾，然后就“依照合同進行收費”，業(yè)主把拒交物業(yè)費作為籌碼，以此表達對小區(qū)管理服務(wù)的不滿。
物業(yè)服務(wù)不到位，不是拒交費的理由
服務(wù)確實不到位，物業(yè)公司向業(yè)主收費過程中阻力重重，甚至發(fā)生了沖突。今年7月，光福鎮(zhèn)一家物業(yè)公司向吳中法院起訴，要求法院判決拖欠物業(yè)費的業(yè)主盧先生支付物業(yè)管理費33120元、利息844.6元。
該物業(yè)公司訴稱，小區(qū)物業(yè)服務(wù)管理費按地上建筑面積每平方米每月2.4元收取，地下建筑面積每平方米每月1.2元收取。業(yè)主盧先生的房屋建筑面積為333.91平方米(其中地上238.72平方米、地下95.19平方米)，自2010年12月26日起至2014年12月31日止共計拖欠物業(yè)管理費33120元，多次催討未果。
法庭上，盧先生火氣很大，他擺出一大堆的照片、發(fā)票、合同、法律規(guī)定進行辯護。他稱，自己未按時交納物業(yè)費的原因主要是：物業(yè)服務(wù)沒有達到約定的標準，在安保上存在瑕疵，其報修后沒有對其房屋進行維修;買房時約定將開通天然氣，但至今未開通;物業(yè)公司未將水費催款單及時發(fā)放;2010年5月小區(qū)大門被堵影響通行。
關(guān)于這些答辯意見，法院認為：業(yè)主屋內(nèi)墻壁確存在滲水等問題，不能據(jù)此拒交物業(yè)費;房屋確實存在質(zhì)量問題，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，如房屋尚在保修期內(nèi)的，業(yè)主可主張維修，如已過保修期且維修事項不屬于公共部分，業(yè)主應承擔相應維修費用;對于其余的物業(yè)服務(wù)不到位的情況，業(yè)主也應該通過正當途徑解決。法院難以支持業(yè)主盧先生以小區(qū)未開通天然氣、維修不到位、小區(qū)大門被堵等為由拒不支付物業(yè)費的行為。至于盧先生反映物業(yè)公司違反合同約定或怠于履行管理義務(wù)給其造成了損失，可以另行主張賠償。
據(jù)此，法院判決盧先生支付物業(yè)費人民幣33120元、利息人民幣4094.08元，共計人民幣37214.08元。
房已辦證但未交付，業(yè)主不應承擔物業(yè)費
物業(yè)所有權(quán)雖已登記在業(yè)主名下，但業(yè)主還沒有拿到，那么，物業(yè)服務(wù)費用應由誰承擔。我市一小區(qū)發(fā)生了這樣一起物業(yè)糾紛，物業(yè)公司向業(yè)主屢屢催費無果，最后把業(yè)主告上法庭。這個官司從一審打到了二審，日前，蘇州市中級人民法院作出了終審宣判。
白先生和劉女士在環(huán)太湖大道的一小區(qū)買了一套290多平方米的住宅，自2009年11月26日至2013年8月31日，兩被告共計拖欠物業(yè)服務(wù)費38000元。前期物業(yè)公司屢屢催費，但是白先生和劉女士辯稱，他們與物業(yè)公司之間沒有物業(yè)服務(wù)協(xié)約關(guān)系;開發(fā)商至今未能交付房屋，屬于前期物業(yè)管理問題，原告應向開發(fā)商主張物業(yè)費，請求駁回原告的訴訟請求。
前期物業(yè)公司把兩業(yè)主告上法院，物業(yè)公司按照物業(yè)所有權(quán)登記信息索要費用，但兩業(yè)主一口拒絕：“房屋還沒有交給我們?nèi)胱�，憑什么要我們付錢?”一審法院于今年1月16日作出判決：白先生和劉女士支付拖欠的物業(yè)費及滯納金5400元。
宣判后，白先生和劉女士不服一審判決，向蘇州市中級人民法院提起上訴。二審法院認為：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。但在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位可以選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)提供服務(wù)、進行管理，建設(shè)單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同，依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同對業(yè)主具有約束力。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納，物業(yè)公司可向建設(shè)單位主張相應的物業(yè)服務(wù)費用。據(jù)此，二審法院撤銷一審判決，駁回了物業(yè)公司向白先生和劉女士追討物業(yè)服務(wù)費的訴訟請求。
小區(qū)“不差錢”，物業(yè)服務(wù)才能良性循環(huán)
對于當前高發(fā)的物業(yè)糾紛，吳中法院進行專門的分析梳理，發(fā)現(xiàn)90%的案件與物業(yè)費有關(guān)。另外，業(yè)主與物業(yè)公司之間的矛盾增加，個別案件由一般民事糾紛向刑事案件發(fā)展，
法官提醒市民，交納物業(yè)費是業(yè)主的基本義務(wù)。不按期交納物業(yè)費不僅會侵害物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，還會影響整個小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。目前，蘇州的物業(yè)管理行業(yè)還不完善。據(jù)分析，一方面，一些小區(qū)物業(yè)公司沒有服務(wù)的意識，小區(qū)設(shè)施損壞、車輛亂停、環(huán)境骯臟成通病。他們把報修當“乞求”，把服務(wù)當“恩賜”，“三請四邀不動身”，夜間不值班，假日照休息，遇事難見人。另一方面，受利益驅(qū)動，業(yè)委會違規(guī)招聘，找到的物業(yè)往往缺乏物業(yè)管理資質(zhì)，留下了管理隱患。
法庭上，業(yè)主們提的最多的牢騷是：“要我交錢，你就得好好辦事!物業(yè)公司與業(yè)主之間的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系!”對此，蘇州漫修律師事務(wù)所云闖律師認為，雙方都必須承擔相應的義務(wù)。對于業(yè)主而言，接受優(yōu)質(zhì)服務(wù)是其權(quán)利，及時足額交納物業(yè)費就應是其義務(wù)，你不交錢，物業(yè)公司怎能正常運轉(zhuǎn)。對于物業(yè)公司而言，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)是其義務(wù)，收取相關(guān)費用并贏利是其權(quán)利，但前提是把服務(wù)做好，不能角色倒置把自己抬高到主人的地位，對業(yè)主的需求置之不理。云闖同時表示，物業(yè)服務(wù)糾紛高發(fā)的原因，還在于物業(yè)管理法制化建設(shè)滯后于市場發(fā)展，缺乏對物業(yè)管理公司有效的監(jiān)督、制裁、約束條款，對于出現(xiàn)問題的物業(yè)管理公司，缺乏相應的停業(yè)機制、公示制度。
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